単身高齢者と賃貸借契約を結ぶ場合、亡くなった後の契約解除の問題や、残置物の処理の不安から、賃貸人が高齢者に住宅を貸すことを躊躇することが問題とされてきました。
そこで、このような不安感を払しょくし、単身高齢者の居住の安定確保を図るため、国道交通省が、モデル契約条項を策定しました。
法的な義務はありませんが、このモデル契約条項を利用することで、死後事務委任契約等が締結され、高齢者の居住が安定して確保されることを目指しています。
まず、入居者は賃貸借契約と同時に、受任者と死後事務委任契約を結びます。
この委任契約を結べるのは、60歳以上の単身者に限定されています。
受任者として挙げられるのは、賃借人の推定相続人。
推定相続人が難しい場合は、居住支援法人、管理業者等の第三者が受任者となれます。
入居者は、契約の締結にあたって、受任者が入居者死亡後に残置物を処分しやすいよう、自分の財産を整理し、破棄するもの、破棄しないものに分け、リスト化する必要があります。
入居者が死亡すると、受任者の仕事が始まります。
主な仕事は２つ。
１つ目が、賃貸借契約の解除事務の委任に関する契約に基づき、賃貸借契約を解除することです。
相続人がいる場合は、居住する希望があるかどうかの意思確認をとる必要があります。
２つ目が、残置物の処理事務の委任に関する契約に基づいた残置物の処分です。
破棄しないものは、入居者が指定した先へ送付し、破棄するものは、一定期間経過し、賃貸借契約が終了した後に破棄します。
換価することができる残置物については換価するよう努める必要があります。
賃貸人は、入居者が亡くなったことを知った場合は、受任者に通知したり、住居の開錠、家財を搬出する際の立ち合いなど、協力を求められることがあります。
このモデル契約条項には、受任者の経費はどうするかなど、課題も残っていますが、広く普及することで、高齢者に部屋を貸すリスクが一つ軽減されます。